苏州天元土地房地产评估有限公司

智地周刊，苏州2022.9.26-2022.10.9

2022年10月10日

【新闻资讯】

【地方新闻】

◎9月26日，苏州市人民政府网站发布市政府召开常务会议的消息，会议审议并原则通过了《苏州市城市更新试点工作实施方案》，《方案》聚焦城市建设中的突出问题和短板，明确要在坚守安全底线、以人为本、保护第一、节约集约和多元参与五个原则前提下，进一步优化存量，提升城市资源利用效率，活化城市历史文化资源，优化城市人居环境，增进和改善民生福祉；会议审议并原则通过了《2023年度居民医保筹资政策调整方案》。《方案》考虑不同年龄人群的疾病风险和医疗费用支出，对老年居民、其他居民、学生少儿和大学生四类参保人群设置了差异化的个人缴费标准和财政补助标准。

【点评】积累试点经验打造城市更新苏州样板。

◎9月27日，苏州市人民政府网站发布“长三角G60科创走廊人才峰会在苏州开幕”的消息。第四届长三角G60科创走廊人才峰会会场设在长三角生态绿色一体化示范区的吴江区。峰会以“才聚长三角、智汇G60”为主题，将进一步抢抓长三角一体化发展国家战略机遇，深化九城市人才交流合作，共搭人才创新创业平台，共筑宜居宜业发展生态，充分发挥九城市人才工作“叠加效应”“联动效应”，以更高质量的人才一体化引领长三角高质量发展。

【点评】科创走廊九城市自2018年起推出人才峰会机制，由各城市轮值举办，会期一般为2天，目前已先后在上海松江、浙江嘉兴、安徽合肥举办了三届。

◎9月30日，苏州市人民政府网站发布“苏州高新区一批重点基础设施项目集中开工”的消息。历时两年建设，总投资约18亿元的苏州中环西线北延竣工通车，科正路东延同期竣工。这两个项目的竣工通车，串联了浒通片区与苏州科技城片区城市主干路网，实现了城市快速路与绕城高速路“高快”对接，极大缩短了苏州高新区西北部至相城区，以及无锡市等周边地区的通达时间。苏州高新区一批重点基础设施项目集中开工仪式同期举行。

【点评】近年来，苏州高新区加快推动一批重点项目建设。太湖大道快速化、何山路西延、长江路改造等一批重大工程相继完成。

◎10月9日，苏州市人民政府网站发布“苏州市财政局累计下拨资金3亿元发挥财政保障作用高标准建设太湖生态岛”的新闻。市财政局支持设立消夏湾生态安全缓冲区、积极推动成立全省首个综合性生态环境损害赔偿示范基地、积极探索生态产品价值实现机制。落实《苏州市太湖生态岛（金庭镇）自然资源领域生态产品价值实现机制试点实施方案》，为生态产品价值实现机制贡献“苏州方案”。

【点评】《苏州市太湖生态岛条例》施行一年来，该局累计下拨资金3亿元，通过发挥财政保障作用，高标准建设太湖生态岛。

◎10月10日，苏州市住房公积金管理中心官方公众号发布“苏州首套公积金贷款利率下调”的新闻。对于2022年10月1日以前已经发放的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日开始，执行调整后的利率。对于2022年10月1日前申请且未发放的首套个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率。2022年10月1日后申请首套个人住房公积金贷款按照调整后的利率执行。

【点评】苏州积极制定公积金贷款利率下调工作细则，贯彻落实中央调控政策。

【全国新闻】

◎9月29日，青岛市住房和城乡建设局官方网站关于印发《青岛市集中式保障性租赁住房建设和室内装修配套导则》的通知。《导则》要求集中式保障性租赁住房建设应遵循“经济环保、功能适用、安全耐久”的原则，并符合相关规范及标准的要求，与区域周边环境相协调。室内装修及配套应简洁大方、便捷耐用，做到与建设工程同步设计、同步施工、同步交付使用。按照建设省地节能环保型住宅的要求，积极推广应用先进成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备；积极推行住宅设计的标准化、多样化，采用通过质量认证和能效标识的产品，提高工程质量，从保障性租赁住房建设导则、公共部位配套及装修导则、户内配套及装修导则、样板间验收流程等方面进一步明确细化。

【点评】青岛贯彻落实国家关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，解决好新市民、青年人住房困难问题。

◎9月30日，中华人民共和国财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

【点评】政策支持居民改善住房条件，促进房地产市场交易流动性。

◎9月30日，中国人民银行官网网站发布“下调首套个人住房公积金贷款利率”的消息。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

【点评】在商业银行贷款持续降息后，公积金贷款也落实了更为宽松的政策导向。

◎10月9日，四川省政府印发了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》（以下简称"方案"）。方案从稳妥实施三孩生育政策、大力提高优生优育服务水平、积极发展普惠托育服务体系、着力降低生育养育教育成本、加强政策调整有序衔接5个方面提出17条措施，其中重点举措有：支持有条件的用人单位为职工提供福利性托育服务；新建居住区按照每千人口不少于10个托位、老城区和已建成居住区每千人口不少于8个托位的标准规划建设；鼓励银行机构为符合条件的夫妻提供消费贷款，按生育孩次给予不同程度降息优惠；对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等。

【点评】四川省对多孩家庭放宽购房资格条件。

◎10月9日，安徽省宿松县住建局、自然资源和规划局等8部门联合印发《关于应对疫情影响促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施》的通知。通知提出，2021年11月24日前尚处于合同工期内的房地产开发项目，可适当延期交房，延期交房时间原则上控制在3个月以内。2021年11月24日后新取得预售许可的房地产开发项目，因疫情影响，交付期限可顺延30日。面对出现阶段性困难的房地产开发企业，属地政府和有关部门要在坚持市场规则的同时，按照“一企一策”原则，积极帮扶企业解决实际困难。鼓励金融机构按照市场化、法治化的原则，对受疫情影响严重、到期还款困难的企业，通过展期等方式予以支持，并依据调整后的还款安排报送信用记录。法人银行要加大对乡镇房地产项目按揭业务的支持力度，确保项目正常交付。

【点评】“一企一策”帮扶困难房企# 确保项目正常交付。

【市场简报】

【土地挂牌】

近两周（9.26-10.9）苏州市区(不含县级市)经营性用地挂牌20宗。

序号	地块位置	地块编号	面积 (㎡)	用途	出让年限	规划技术指标			起报总价 (万元)	保证金			加价幅度	项目分割销售的比例约定
序号	地块位置	地块编号	面积 (㎡)	用途	出让年限	容积率	建筑密度	绿地率	起报总价 (万元)	人民币（万元）	美元（万元）	港币（万元）	人民币（万元）	项目分割销售的比例约定
1	姑苏区吴门桥街道胥涛路南、西环路西	苏地2022-WG-48号	16265	A区：城镇住宅用地	70	＞1且≤1.5	≤25%	≥30%	73002	14610	2120	16670	800	部分不可分割销售且不得分割转让
			15917	B区：科研用地	50	≥2.5且≤4	≤45%	≥15%
			6953	C区：商服用地	40	≤1.3	≤55%	≥15%
			2731	D区：地下空间	40
2	吴中区甪直镇南厍路南侧、吴淞路东侧	苏地2022-WG-49号	45644.8	城镇住宅用地	70	＞1.3且≤1.8	≤25%	≥35%	82161	16440	2390	18760	900	可以分割销售
3	吴中区长桥街道石湖西路南侧、新蠡路东侧	苏地2022-WG-50号	75432.3	城镇住宅用地	70	＞2且≤2.5	≤28%	≥35%	292300	58460	8480	66700	3000	可以分割销售
4	吴中区木渎镇金长路北侧、金枫路西侧	苏地2022-WG-51号	42931.6	城镇住宅用地	70	＞1.3且≤1.8	≤25%	≥35%	119779	23960	3480	27340	1200	可以分割销售
5	吴中区胥口镇茅蓬路北侧、石胥路东侧	苏地2022-WG-52号	51994.6	城镇住宅用地	70	＞1.3且≤2.3	≤22%	≥35%	123175	24640	3580	28120	1300	可以分割销售
6	吴中区度假区太湖科技产业园塔北路南侧、龙山南路西侧（西地块）	苏地2022-WG-53号	39013.9	城镇住宅用地	70	＞1.3且≤1.8	≤25%	≥35%	52669	10540	1530	12030	600	可以分割销售
7	吴中区度假区蒯祥大道南侧、姚舍路东侧	苏地2022-WG-54号	45921.8	城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地	70、40	＞1且≤1.2	≤28%	≥35%	42719	8550	1240	9760	500	部分不可分割销售且不得分割转让
8	吴中太湖新城天鹅荡路南侧、溪霞街东侧	苏地2022-WG-55号	36130.9	城镇住宅用地	70	≥1.8且≤2	≤20%	≥35%	115619	23130	3360	26390	1200	可以分割销售
9	吴中区城南街道东吴南路西侧、商城大街北侧	苏地2022-WG-56号	24484.4	城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地	70、40	＞1.3且≤1.4	≤28%	≥35%	52966	10600	1540	12100	600	部分不可分割销售且不得分割转让
10	吴中区临湖镇东山大道南侧、温泉公园东侧	苏地2022-WG-57号	63403.1	城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地	70、40	＞1.3且≤1.5	≤28%	≥35%	71178	14240	2070	16250	800	部分不可分割销售且不得分割转让
11	相城区经开区春申湖路南、相城大道东	苏地2022-WG-58号	43113	城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地	70、40	＞1且≤2	≤55%	≥20%	137962	27600	4000	31490	1400	部分不可分割销售且不得分割转让
12	相城区黄埭镇长和路东、聚民路北	苏地2022-WG-59号	35674	城镇住宅用地	70	＞1且≤2.2	≤25%	≥37%	59647	11930	1730	13620	600	可以分割销售
13	苏相合作区倪汇路西、观塘路北	苏地2022-WG-60号	71822	城镇住宅用地	70	＞1且≤1.8	≤25%	≥37%	161600	32320	4690	36880	1700	可以分割销售
14	高新区枫桥街道枫津大街北、规划道路东西	苏地2022-WG-61号	17975	城镇住宅用地	70	＞1且≤1.4	≤25%	≥37%	89422	17890	2600	20420	900	可以分割销售
			16152.7			＞1且≤1.9	≤25%	≥37%
			1232.1 （地下空间）
15	高新区科技城龙康路绿化地东、普陀山路南	苏地2022-WG-62号	30594.5	城镇住宅用地	70	＞1且≤1.8	≤25%	≥37%	69388	13880	2020	15840	700	可以分割销售
16	高新区科技城规划普陀山路南、龙康路西	苏地2022-WG-63号	36095	城镇住宅用地	70	＞1且≤1.8	≤25%	≥37%	81863	16380	2380	18690	900	可以分割销售
17	高新区科技城美田里路东、惠东路北	苏地2022-WG-64号	44539.4	城镇住宅用地	70	＞1且≤1.8	≤25%	≥37%	104222	20850	3030	23790	1100	可以分割销售
18	相城区经开区春申湖路南、相八路西	苏地2022-WG-65号	61251	城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地	70、40	＞1且≤2	≤55%	≥20%	196003	39210	5690	44740	2000	部分不可分割销售且不得分割转让
19	吴江区平望镇平梅支路南侧、平西路西侧	WJ-J-2022-16	45741.83	城镇住宅用地	70	＞1且≤1.8	≤28%	≥30%	39694	7940	1160	9060	400	可以分割销售
20	吴江高新区（盛泽镇）舜湖西路南侧滨河南路西侧	WJ-J-2022-17	21038.8	城镇住宅、商服用地	70、40	＞1且≤1.8	≤45%	≥25%	21107	4230	620	4830	300	部分不可分割销售且不得分割转让

【土地成交】

近两周（9.26-10.9）苏州市区(不含县级市)经营性用地成交9宗。

编号	坐落	竞得单位	用途	地块面积(㎡)	楼面单价 (元/㎡)	成交总价 (万元)	溢价率(%)
苏地2022-WG-34号	高新区狮山街道竹园路北、淮海南街东	太仓建仓房地产开发有限公司	城镇住宅用地	51813.9	28121.17	364267	6.12%
苏地2022-WG-35号	高新区狮山街道玉山路南、塔园路西	苏州星岛仁恒置业有限公司	城镇住宅用地、商务金融用地、零售商业用地、餐饮用地	27627.7	22110.98	152719	1.06%
苏地2022-WG-36号	高新区狮山街道玉山路北、移动苏州分公司东	金新城置业集团有限公司	城镇住宅用地	20790	28904.92	108168	9.08%
苏地2022-WG-38号	高新区科技城美田里路东、太湖大道绿化地南	中铁十二局集团房地产开发有限公司	城镇住宅用地	33822.1	9793.65	80191	0%
苏地2022-WG-38号	高新区科技城美田里路东、太湖大道绿化地南	中铁十二局集团房地产开发有限公司	商务金融用地、零售商业用地、餐饮用地	10500.4	9793.65	80191	0%
苏地2022-WG-41号	相城区渭塘镇渭泾塘路北、玉环路东	常熟市禾盛置业开发有限公司	城镇住宅用地	39322	9999.98	41288	0%
苏地2022-WG-42号	相城区太平街道聚金路东、新开路南	苏州太平城乡一体化建设发展有限公司&太仓中惠房地产开发有限公司	城镇住宅用地	99161	8499.98	151716	0%
苏地2022-WG-43号	工业园区星华街西、东宏路南	上海建志置业有限公司（保利）	城镇住宅用地	30997.82	24822.73	153890	1.32%
苏地2022-WG-44号	工业园区松涛街东、淞江路北	江苏象屿房地产开发有限公司	城镇住宅用地	47930.39	26456.47	202891	1.76%
WJ-J-2022-015	吴江东太湖度假区（太湖新城）通虹路南虹桥河西侧地块	华润置地（常州）有限公司	城镇住宅用地	10359.02	11601.17	17527	0%
WJ-J-2022-015	吴江东太湖度假区（太湖新城）通虹路南虹桥河西侧地块	华润置地（常州）有限公司	商服用地	4318.38	11601.17	17527	0%

【商品房供应】

近两周（9.26-10.9）苏州市区(不含县级市)共10个项目得预售许可证，均在“十一”前取得。新增预售1911套，新增预售面积共248365.35㎡。其中住宅新增预售1903套，新增预售面积247371.51㎡。

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图1苏州市近期商品房周供应趋势图

【商品房成交】

表1苏州市9.26-10.2周商品房成交情况

商品房成交	住宅类			非住宅类
（9.26-10.2）	本周	变化量	变化幅度（%）	本周	变化量	变化幅度（%）
成交套数	3172	1142↓	26.47%↓	1266	1115↑	738.41%↑
成交面积（m²）	379159.74	143979.76↓	27.52%↓	103598.58	89620.11↑	641.13%↑

2022.9.26-10.2周苏州市商品房住宅（一手）签约量3172套，环比下降26.47%，签约面积379159.74㎡，环比下降27.52%。从统计的区域来讲，商品房签约量吴江区成交1934套，位居本周商品房成交首位。本周，商品房签约总量4438套，环比下降0.60%，签约总面积482758.32㎡，环比下降10.12%。其中，吴中区住宅成交面积位居本周各区住宅成交面积的首位，成交面积为103905.63㎡，占商品房签约总面积的21.52%。

从统计的区域来讲，商品房签约量吴江区成交1934套，位居本周商品房成交冠军宝座；吴中区成交895套，位居第二；高新区成交698套，位居第三；相城区、工业园区分别成交471套和327套。成交物业类型中，商品房住宅(一手)新签约量占一手房成交量78.54%，本周住宅成交量占据份额有所下降。

表2苏州市10.3-10.9周商品房成交情况

商品房成交	住宅类			非住宅类
（10.3-10.9）	本周	变化量	变化幅度（%）	本周	变化量	变化幅度（%）
成交套数	432	2740↓	86.38%↓	43	1223↓	96.60%↓
成交面积（m²）	61250.04	317909.7↓	83.85%↓	2736.2	100862.38↓	97.36%↓

2022.10.3-10.9周苏州市商品房住宅（一手）签约量432套，环比下降86.38%，签约面积61250.04㎡，环比下降83.85%。从统计的区域来讲，商品房签约量工业园区成交106套，位居本周商品房成交首位。本周，商品房签约总量475套，环比下降89.30%，签约总面积63986.24㎡，环比下降86.75%。其中，工业园区住宅成交面积位居本周各区住宅成交面积的首位，成交面积为21253.53㎡，占商品房签约总面积的33.22%。

从统计的区域来讲，商品房签约量工业园区成交106套，位居本周商品房成交冠军宝座；吴江区成交104套，位居第二；高新区成交84套，位居第三；吴中区、相城区分别成交80套和74套。成交物业类型中，商品房住宅(一手)新签约量占一手房成交量95.72%，本周住宅成交量占据较大份额。

图片2.png

图2苏州市近期商品房周成交趋势图

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图3苏州市近期商品房各物业成交趋势图

【二手房成交】

表3苏州市9.26-10.2二手房成交情况

二手房成交	总计			住宅类
（9.26-10.2）	本周	变化量	变化幅度（%）	本周	变化量	变化幅度（%）
成交套数	1274	19↑	1.51%↑	1155	39↑	3.49%↑
成交面积（m²）	169181.56	181187.64↓	51.71%↓	127482.08	5860.21↑	4.82%↑

2022.9.26-10.2周苏州市二手房成交总量1274套，较上周增加19套，环比上涨1.51%；成交总面积169181.56㎡，较上周下降181187.64㎡，环比下降51.71%。本周住宅成交量1155套，较上周增加39套，环比上涨3.49%；成交面积127482.08㎡，较上周增加5860.21㎡，环比上涨4.82%。其中，住宅总成交面积127482.08㎡，占成交总面积的75.35%。

表4苏州市10.3-10.9二手房成交情况

二手房成交	总计			住宅类
（10.3-10.9）	本周	变化量	变化幅度（%）	本周	变化量	变化幅度（%）
成交套数	265	1009↓	79.20%↓	228	927↓	80.26%↓
成交面积（m²）	27266.92	141914.64↓	83.88%↓	23698.61	103783.47↓	81.41%↓

2022.10.3-10.9周苏州市二手房成交总量265套，较上周减少1009套，环比下降79.20%；成交总面积27266.92㎡，较上周下降141914.64㎡，环比下降83.88%。本周住宅成交量228套，较上周减少927套，环比下降80.26%；成交面积23698.61㎡，较上周减少103783.47㎡，环比下降81.41%。其中，住宅总成交面积23698.61㎡，占成交总面积的86.91%。

图片4.png

图4苏州市近期二手房周成交趋势图

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