【本周地产信息】

◎  2013年5月以来，我国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡被刷新。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，同比2012年同期的314.4亿元上涨了350%。

【点评】三、四线城市的土地价格虽低，但市场需求也寡淡，项目的利润率也不高。一、二线城市虽然地价高，但市场火爆，大多数房企仍看好一、二线城市。2012年的快速去化，已经导致大多数开发商在一线城市“无货可囤”，现在“抢地”的原因是“补仓”。

◎  住建部一位官员透露，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是第一选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。虽然第二批试点城市上报的方案中在征收范围上仍以增量住房为主，但将选取某一个或几个城市对“住宅面积部分免征”进行试点，保护自住需求，而这也将涉及到存量住宅。

【点评】“国五条”出台之后，全国房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作的可能性非常之大。

◎  中国指数研究院发布了《2013年5月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示：2013年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

【点评】进入5月以来，随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，开发企业推盘积极性有所下降，部分购房者观望情绪渐起，多个城市住宅成交量相比上月继续下降，传统“红五月”成色不足，在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，全国房价涨幅在本月继续缩小。

◎  5月21日，苏州国土资源局挂牌出让24宗地块，共1380893平方米。其中纯住宅7宗，商业7宗，商住混合10宗；从区域来看姑苏区4宗，吴中区11宗，相城区7宗，高新区2宗。6月21日下午1点半在干将路地产大厦竞价。从出让的土地情况来看，吴中区以11宗地块在数量上略胜一筹。

【点评】这11宗地块相对集中在尹山湖、太湖两大板块。尹山湖集地铁、生态为一体，受到众多普通购房者的追捧,近年来房价一路走高，早已迈过万元线；同样生态、旅游资源丰富的太湖，相比之下仍然处在价格洼地。

◎  7月1日起，江苏将执行新的社会保险缴费基数。昨日，省人社厅发布了《关于发布2013年度社会保险有关基数的通知》。记者了解到，参保人员的月缴费基数下限，将从去年度的2299元提高到2564元，上限则从11497元提高到12820元。今后参保人每月至少要缴的参保费及社保待遇也将相应提高。

◎  眼下很多楼盘报喜不报忧，给公众造成的假象就是：只要是房子都非常好卖，推出来的房子如果不去提前排队交诚意金，就很难买到合适的房源。然而五月推出新品的24个楼盘，成交量达到百套以上的仅8家，不少楼盘在开盘当天对外宣称“去化近半”、“去化7成”，然而实际成交却让人大跌眼镜。部分楼盘虽然前期蓄客非常多，开盘现场动辄“千人”，但是实际成交却并未如其对外公布的那般“光鲜”。

◎  经历3月份的火爆和4月份的回落后，5月份的二手房市场进入一个相对平稳的状态。据统计，5月份市区二手房个人挂牌量为14768套，和4月份的12800套　相　比，增　长　了15.38%，达到了今年以来单月挂牌量的最高点。数据同时显示，5月份共成交二手房2998套，同比增长50.72%。受“国五条”政策影响，市区二手房市场在今年的三四月份曾出现较大的波动。到了5月份之后，买卖双方心态逐渐趋向平和，市场相对平稳。相对于新房，二手房的购买者主要考虑的是地段和总价。受升学影响，5月份的学区房很受追捧，尤其是总价较低、面积在70-80平方米的户型，几乎是“出来一套被抢一套”。从住宅成交面积来看，5月份的平均成交面积为99.78平方米，环比面积减少3.65%。这表明，在二手房住宅中，100平方米左右的房源最为市场所需。

◎  市住建局可售房源数据显示，到昨天，市区可售非住宅产品共有47196套，面积407.3万平方米。按照5月份总共1660套的成交量来推算，即使不推出新的房源，这些非住宅类产品也需要用2年多的时间才能卖完。

【点评】由于苏州商业地产存在产品同质化、投资回报率低等问题，使投资者对大多数商业项目缺乏信心，跟风投资比较普遍，所以出现仅一两个热盘遭疯抢，其他项目库存高居不下的情况。

天元评估地产周刊第261期.doc