本周地产信息】

◎  苏州楼市2013下半年的战争已开始一个月了，大批的纯新盘择机入市，给楼市注入新鲜血液。据统计，2013下半年共有22家纯新盘计划入市，其中住宅项目有17个，从区域划分来看，住宅纯新盘分布大体比较平均，园区、新区各3家，姑苏2家，吴江1家，吴中和相城的纯新盘数量略多。

◎  万宇?御湖郡是2013苏州房地产首个住宅拍卖，更是苏州首个移动拍。自此，“搜房拍2.0”正式登陆苏州，引入了移动终端应用以及二维码扫描等新元素，力图突破传统搜房拍的活动模式，让更多人“动手”参与该活动，用手机上拍个房子。

◎  2013年8月苏州市场预计有35个楼盘开盘或加推约近5000套房源，环比7月44盘的上市楼盘数减少9个。计划开盘的楼盘中，其中住宅29个，商业2个，别墅4个。

从计划入市的楼盘，总结来说：有纯新盘，同时也是楼市成交最大的保障部；有热盘，可是凤毛麟角；有中小户型，但是购房者能买的屈指可数；区域楼盘分布不均，走极端化。

【点评】从近期楼市纯新盘的表现来看，不尽人意。一些新盘入市大多数由于价格定位问题导致后续销售“滞销”。因此，不管是纯新盘还是在售楼盘新推，价格的定位是该楼盘能否一炮而红的根本缘由。

◎  据《第一财经日报》报道，除四川省外，全国30个省份半年财报全部出炉。基于全国经济下行的大环境，地方财政收入增幅均出现不同程度的下滑，尤其是去年税收增幅较大的省份，下降幅度比较大。不过，受益于年初推出的“国五条”政策，上半年房地产收入异军突起，成为地方财政收入增长的中坚。

【点评】主要原因是全额或大部分属中央收入的进口货物增值税、消费税和关税，以及国内增值税、消费税等大幅下降或低增长；地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，相关地方税收相应增加。

◎  2013年9月4日，苏州土地市场将再度迎来土地拍卖。本次土地出让10宗地块，其中3宗住宅用地、7宗商业用地。姑苏区两宗地块苏地2013-G-61号和苏地2013-G-62号地块为市政府建造的市保障性住房（定销商品房）项目。相城区活力岛板块再迎64819平米的纯住宅地块。

◎  2013年8月，因要求合景开发商对合景苏州相城区项目合景天汇进行“转供电”改“直供电”，合景天汇数十名业主再次到项目售楼处维权。然而涉及到转供电收取高价电费的原来并不只是相城区合景天汇，还包括合景木渎的项目，合景睿峰。

◎  从2012年下半年至今，姑苏区商品住宅市场日渐衰落，在园区强劲，吴中区挺近，相城区逼近的2013年，该区域的安静显得有点落寞了。姑苏区因新房入市量的锐减而呈现每况愈下的数据曲线。在橘郡、中梁天御相继清盘中，该板块就仅剩平江怡景苦苦支撑，去化乏力，缺乏持久关注度。而纯新盘的进驻对平江新城将是翻盘的机会，在“中海必火”效应下，市场关注度有望升温。中锐姑苏尚城以及万科金域平江即将在9月份入市，届时“金九”将迎来一次爆发，平江新城将再度迎来三国杀时代。

◎  中国指数研究院发布报告，全国100个城市(新建)住宅7月的平均价格为每平方米10347元，环比上涨0.87%，自去年6月来连续第14个月环比上涨。据国家统计局的数据，70个大中城市新建商品住宅价格6月仅温州同比下降，而北京涨幅最高，同比增长16.7%。

【点评】在房地产调控政策效应急剧衰减的情形下，限购政策效应是时间的递减函数。随着时间的推移，符合购买条件人群的大增，限购政策已失去了刚出台时的震慑力。限贷政策仅对中等收入人群有效，但房价如此高昂，大部分中等收入人群已无法通过贷款支持买房。20%的个税政策目前看对市场影响较校部分二手房主将20%的个税负担转嫁给买房人，一定程度上推动了二手房价的上涨。

◎  国土资源部下属机构昨日发布报告认为，当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强。简报认为，上半年楼市的高位运行，加强了房地产企业对于楼市的后期向好预期，带动了土地市场的升温。

【点评】企业拿地意愿增强，土地价格则可能被继续推高。楼市在“国五条”的影响渐消的背景下，其房价并未出现松动。部分城市住宅市场新房提价行为有所显现，二手房市场也在供不应求的情况下出现议价空间压缩、跳价上涨的现象，上述表现都加深了住宅地价持续向上的预期。

◎  8月6日，苏州工业园区国土局挂牌出让两宗商住混合型用地，总面积达298426.17平方米。两宗地块位于园区富人区老双湖板块，未来肯定又是两大豪宅项目。周边项目主要有九龙仓国宾1号、仁恒观棠等。

天元评估地产周刊第270期.doc