【本周地产信息】

◎  南京市的楼市调控“升级版”于本周悄然上线。公布在南京市政府网站上的《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中称，将进一步提高第二套住房贷款的首付比例，对报价过高且不接受有关部门指导的商品房项目停发预售证。在保障性住房的建设方面，南京市也首次提出今后不再单独建设具有产权性质的经济适用房。随后，人民银行南京分行也发出通知，明确将二套房贷款的首付比例由原来的最低六成提高到最低七成，并从今天起正式执行。

【点评】这是南京市首次对该市房地产市场的发展现状表态，上周三，江苏省住建厅副厅长宋如亚曾在公开场合表示，南京房价上涨已经超过了规定的限额，将督促南京市采取有效措施控制房价。换个角度看，“宁八条”也是对副厅长讲话的一次回应。

◎  11月28日，西安市发布加强《进一步做好房地产市场调控工作的意见》通知，提出调控西安楼市七条举措。至此，今年下半年以来共有14个城市出台了地方楼市新政。这一轮调控政策主要以延长外地购房者社保、个税缴纳年限与提高二套房贷首付为主。

【点评】这一轮地方政府收紧房地产调控已由一线城市蔓延到二线城市，预计还会有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧的局面。不过，二线城市楼市调控新政象征意义大于实际调控效果，作用有限，除了短期稳定楼市与房价预期外，不会有立竿见影的降房价功效。

◎  11月24日，住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入了存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进这一阶段。

【点评】在住房市场，如果存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50％，就表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主阶段。

◎  日前，一张详细标明轨交3号线和5号线的图在网上疯传，期待3号线和5号线经过自己门前。目前，苏州2号线将于12月初试运营，4号线及支线在建设中将于2017年开通，3号线已经完成初步设计评审，相关内部人士称网上疯传的3号线站点与事实基本无误。

◎  据统计，苏州2014年预计将有35个纯新项目推出新房源，其中19个住宅项目，占比54%，11个商业项目，占比32%，5个别墅，占比14%。园区明年预计仅有7个纯新盘亮相，其中住宅仅有3个。

【点评】从该区域分布上来看，作为曾经的置业热土，园区因其可供开发土地的日益减少频现房荒，购房者则不得不忍痛将目光转向了其他区域。

◎  对全国重点45城市的统计显示，2013全年全国出现总价及单价地王共计67个，仅西安、海南没有出现新的地王。地王大战席卷全国，总价以及单价也不断被刷新，融创以7.3万元/平米竞得北京朝阳区农展馆地块，创下北京历史甚至全国单价地王；新鸿基以217.7亿元夺得上海徐汇区“徐家汇中心项目”地块，成为全国总价地王。

【点评】一线城市从年初就开始上演的“地王”戏码，随着时间的推移愈演愈烈，同时蔓延到全国各大城市。而在各地政策出台之后的土地市场表现，从各大城市的推地计划来看，房企优质地块的“争夺”仍会继续上演。

◎  11月24日，有媒体报道称45家房企欠缴3.8万亿土地增值税。被点名的房产公司纷纷以各种渠道集体自辩称“欠缴不实”。国家税务总局26日对此回应称，有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

◎  11月26日据媒体报道，华人首富李嘉诚日前再度出售旗下公司位于香港的豪宅。据了解，该房产属和记黄埔公司资产，价值约5.4亿港元。就在此前一周，和记黄埔刚刚以7.4亿港元售出过位于同一地域的房产。至此，两项目相加已为李嘉诚套现12.8亿港元。据不完全统计，这是今年下半年以来，李嘉诚对内地及在港资产进行的第5次抛售。

【点评】李嘉诚今年以来的多番动作，被市场解读为其对陆港楼市的一种“预警”。万科董事长王石此前曾公开表示，“精明的李嘉诚先生在卖北京上海的房产，这是一个信号”。

◎  最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。据调查，停贷、缓贷情况基本属实，其主要原因是，中小银行上半年放贷过猛，透支信贷额度，导致下半年对于房贷“囊中羞涩”，甚至“无款可放”。现在申请贷款的，放款基本都安排到了明年1月。

【点评】银行钱紧只是一部分原因。更关键的是，银行已经开始看空房地产后市，减少房贷额度更多是为了降低风险。

天元评估地产周刊第286期.doc