【一句话新闻】

天元评估地产周刊第250期.doc

◎  国五条细则中个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的消息很快刺激了二手房交易市场，各地二手房交易量在短时间均创新纪录。很多人也担忧在交易过程中，售房者很有可能通过提高售房价格等类似方式转嫁给购房者，达不到房产调控的目的。住建部副部长齐骥接受媒体访谈时表示，为保护刚需住房的权益，目前全国40个重点城市的住房信息基本上已经联网，在二手房交易过程中将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。

【点评】一项宏观调控政策，其执行力的体现关键在于能否充分结合不同社会群体的实际需求和地区经济社会发展的现实，比如说分别制定针对刚性需求的购房者和投资、投机购房者的差异型导向政策，体现不同的市场主体和政策调控目标及其指向，而且这些思路应渗透在调控政策配套措施的具体细节内容中。如果各地缺乏甚至缺失这些配套措施和明确的政策差异性导向，二手房市场的交易监管中很可能会有一个不小的“盲点”出现，容易误伤刚性需求购房者的合理利益。

◎  3.4-3.10苏州住宅销量排行：工业园区华尔道名邸以25981.54平米的成交面积（234套）居住宅销量总排行榜首。招商小石城以6853.35平米（59套）成绩位列住宅销量总排行第二，同时位居吴中区销量榜首。中海国际社区、中央景城分别以分别以5727.7平方米（45套）、5582.53平方米（43套）的成交套数列苏州住宅排行榜三、四位。

◎  新国五条的出台，对二手房市场的影响毋庸置疑。二手房市场会出现暂时波动是肯定的，特别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。刚开始，大家会因为恐慌争相交易，导致交易量上升，后续随着政策落实，会出现观望，成交就会下降。从新政公布至今苏州的市场表现来看，新政的出台也让改善型购房者如坐针毡，突击买房误伤改善型需求的结果已经非常明显。

【点评】三月底具体的措施可能会出台，很多细则还是要细化的。目前看来，对于只有一套房子的人界定不明确，如果卖掉一套房子还要买改善型的房子再收取议价20%的税看上去就不是很合理了。如何评定房价的标准也不明确，差价也不好界定。真正改善型的需求者可能会受到伤害。相信政府在细则的制定上会更加谨慎更加务实。

◎  3月12日，有业内人士透露称深圳市国土部门近日已出台楼市“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，并已开始执行。按照“限涨令”规定，所有新盘都必须实现月度零增长即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。另有微博爆料称，国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。该消息已得到万科、招商、金地等在内的深圳各大房企项目负责人的确认。

【点评】早在2011年就曾有传言深圳要实行“限涨令”，但已被深圳规划国土委回应澄清“并未调整年度新建住房价格控制目标”。目前爆料尚未得到官方确认。

◎  3月5日(星期二)上午9时，第十二届全国人民代表大会第一次会议在人民大会堂开幕，听取国务院总理温家宝作政府工作报告，审查计划报告和预算报告。温家宝认为过去5年中央“坚持搞好房地产市场调控不动摇，遏制了房价过快上涨势头。”

◎  “国五条”细则明确提及人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。目前苏州多家商业银行表示，目前尚未接到二套房贷政策调整的通知，依然执行首付比例最低六成、贷款利率最低1.1倍的标准。

◎  住建部政策研究中心主任秦虹表示，“这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求，满足合理住房需求’。”其中的内容，如要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。“在近期热点城市楼市出现过热苗头的情况下，再次出台调控政策，表明中央政府调控房地产市场不动摇的立场和决心。”

【点评】楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段，但目前因相关法律不够完善，所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特点是刚性较强，短期容易见效。而经济手段弹性较强，但效果出现不确定性大，如提高利率，房价会有一定的滞后反应。限购令属于典型的行政手段，新国五条的“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”则属于经济手段。限购令到“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”的转变，说明了中央政府对房地产调控手段从行政手段向经济手段的转变。

◎  国五条细则提出“2013起各地区要提高商品房预售门槛”并“稳步推进商品房预售制度改革”。全国政协委员、住建部部长姜伟新日前表示，商品房预售制度改革会推进，但短期内不会取消。这表明房地产调控从严从紧的同时，不会采取“过激”手段调控市场。

【点评】这表明房地产调控从严从紧的同时，不会采取“过激”手段调控市场。