【本周地产信息】

◎  房地产传统销售旺季“金九银十”即将到来，市场却出现了“冰火两重天”景象。一方面，市场消息显示，8月以来，北京、上海等城市“抢盘”“日光盘”等现象迭出；另一方面，市场机构的统计数据却显示，北京等城市成交二手房空置率已经接近五成。据市场机构伟业我爱我家市场研究院最新统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。

【点评】一方面是高达近五成的房屋空置，另一方面则是房价和房租的接连上涨。大量的房屋既不用于出售，也不用于出租，而是大量的闲置浪费，导致了二手房买卖市场和二手房租赁市场房源供应的紧张，二手房买卖和租赁市场供不应求矛盾的日益加剧，是导致房价和房租不断上涨的根本原因。

◎  上半年房地产市场回暖，加之新“国五条”催生二手房成交集中爆发，个人住房公积金贷款增速明显。近期，全国多地国管公积金余额告急，开始采取公积金转商业贴息贷款的方式解燃眉之急，由于“公转商”之间存在最低2.05%的利率差，公积金中心是否应当为这2.05%的利率差买单备受争议

【点评】“公转商”、“轮候制”等都是缓解燃眉之急的权宜之计，楼市低迷时，公积金过度结余会造成资源浪费；楼市火爆时，又容易出现余额不足的情况。因此，建立合理的公积金存贷机制，加大对公积金风险的管控才是长远之计。

◎  利用暑期，日前苏大7名大学生对270名买卖二手房的市民和苏州三个房地产交易中心进行调查。调查结果显示，苏州二手房市场成交量趋于平稳，83.3%的购房者则是为了改善住房需求、解决基本住宅住房需求以及为子女购置，这也表明苏州二手房市场以改善型需求为主，刚需型排第二。

◎  据统计，上周，朗诗绿街南岸125套居住宅销售排行榜第一，其中旭辉华庭22套蝉联高新区住宅销售排名第一；金亿城25套占据商业类项目第一；拙政别墅以4套居别墅类项目第一。

◎  8月21日，北京第一宗“限房价地块”开始竞价，起始竞拍价为24.5亿元，要求开发商除公租房外，剩余商品房售价不超过2.2万元/平方米，套型建筑面积不超过90平方米。这个定价比该区域周边楼盘均价低6000元左右。该地块挂拍之后第三天仍然无人问津。

【点评】今年5月就被广泛讨论的调控新思路——“限房价、竞地价”终于落下实棋，这项新政被称为是商品房土地出让模式上力度最大的改革，日后将在全国范围内全面推广。长远来看，这种土地出让模式确实难以达到降低房价的目的，虽然从短期看、从统计数据上看，有可能把均价拉下来。

◎  根据调查显示，认为地铁建设对购房意向有一定影响和影响非常大的购房者占77.14%，其中看中地铁交通便利的购房者占38.81%，看中升值空间和配套齐全的购房者各占20.9%，可见购房者对地铁的认可程度非常高。

【点评】商业项目的购房者更多的是看中地铁沿线商业的升值空间。相比商业项目的购房者看中产品的升值潜力，住宅项目的购房者则更看中地铁带来的便利交通和完善配套。

◎  吴江9月份有5个楼盘项目开盘或加推，全部都是住宅项目，其中1个纯新盘项目，总计共约740套左右房源“抢金九”入市。与旺季相对应的正好是楼盘优惠较少，苏州9月49个加推或开盘项目中，仅14个楼盘有预约优惠，但单吴江就有4个楼盘给出了实实在在的预约优惠。

◎  目前苏州六大片区，中小户型存量不足万套——据搜房网不完全统计，目前苏州刚需中小户型存量8020套，其中园区仅存258套，吴中区仅存2887套，吴江区957套，姑苏区764套，相城区1164套。高新区990套。与供应量的短缺相矛盾的是，苏州楼市庞大的购买力。据调查显示，正常自住和结婚用房的购房者占据71%，其中，正常自住占50%，结婚用房占比21%。改善型购房者仅占比18%。投资理财以及其他仅占比11%。

【点评】刚需购房者买房难，是目前苏州楼市的最大特点。正是因为供需关系的失衡，才导致了苏州刚需购房者一房难求的窘境，也变相的导致“抢房”事件的发生。

天元评估地产周刊第272期.doc