【本周地产信息】

◎  上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证……近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。

【点评】不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。临近年末，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。未来还有待进一步从“大处着眼”，加快推进住房保障和供应体系建设。

◎  上周苏州商品房销售排行榜，中锐姑苏尚城（以89套居全市住宅销售排行榜第一；大运城以17套占据商业类项目第一；冠南苑以6套蝉联别墅类项目第一。

◎  上海8日公布的“沪七条”要求，二套房最低首付从此前的六成提高至七成。深圳近期提出的调控举措也包括这一内容。在限购方面，上海对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

【点评】这一新政有多大现实效果尚有待观察，主要是上海新政没有从供应量上大幅提高。对于一个供不应求的市场，这种限制只能暂时扑灭涨价的火苗，但房价反弹的可能性非常大。

◎  11月9日电国家统计局9日发布报告，1至10月份全国房地产开发投资为68693亿元，同比增长19.2%，增速比1     bbb至9月份回落0.5个百分点；商品房销售面积为95931万平方米，增长21.8%，增速回落1.5个百分点。10月末，全国商品房待售面积为45361万平方米，比上月末增加726万平方米。10月份全国房地产开发景气指数为96.88，回落0.37点。

◎  国家发改委会同国土资源部、住房和城乡建设部等12个部门印发《全国物流园区发展规划》，国家发改委表示，严禁以物流园区之名搞商业地产。国家发改委有关负责人表示近年来,各级地方政府积极推进物流园区规划和建设,但由于缺乏统一规划和管理,一些市场和物流企业以物流园区的名义圈占土地,行“物流园区”之名,搞“商业地产”之实,与物流园区的发展宗旨背道而驰。

【点评】虽然国家发改委在政策层面提出了一些要求，但是关键还要看地方政府的落实。

◎  在国土资源部上报27条“关于土地管理制度改革的建议”近两个月后，土地管理制度改革的总基调已经基本确定。备受各界关注的征地制度在得以保留的基础上，将进一步缩小土地征收的范围，但位于城建开发用地仍须由政府来征收。与此同时，包括土地“招拍挂”出让制度、农村集体土地流转试点、宅基地流转试点等在内的技术性土地管理制度改革，都将陆续的开展。

【点评】中国目前还处在工业化、城镇化的过程当中，因此将“城建开发用地”列入“公益用地”的范畴，从发展的角度上看，是合理的。

◎  江苏省的自贸区方案已经由相关部门起草完毕。虽然目前江苏省自贸区的方案还在调研阶段，但从各种渠道传出的消息来看，备选的方案主要有两个：一是涵盖包括南京、苏州等在内的整个苏南地区，二是仅涵盖苏州地区，苏州园区则会成为江苏自贸区的核心所在。而中新合作的苏州工业园区，作为苏州经济发展水平最高的一个区域，被选为自贸区核心也是众望所归。

◎  由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题已举行了闭门研讨会，对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案拟在2014年一季度出台。

【点评】以房养老可以作为养老的一种补充形式，但“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理等多个领域，目前在中国还是新生事物，其推广需要各方共同的配合和协调。

◎  国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。方案中提出，在现有土地权属基础上，赋予农民处置、抵押和转让集体土地权利；在规划和用途管制的前提下，允许集体土地进入市场公开交易。对已经形成的小产权房，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

【点评】随着“383”方案的提出，“小产权房”一词的热度急剧飙升，引发业界广泛关注和讨论。

◎  有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，有相关知情人士透露，具体方案在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。届时，改革方向便是调控更加市场化，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。

【点评】从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。

天元评估地产周刊第283期.doc