【本周地产信息】

◎  财政部公布了2013年11月份财政收支情况。数据显示，前11月，中央财政收入同比增长6.5%，而地方财政收入同比增长13.1%。针对地方财政“跑赢”中央财政的现象，财政部分析指出，主要是房地产成交量增加带动相关地方税收增加。

【点评】长期以来，“土地财政”备受业内诟病。它不仅使地方政府过分依赖房地产，还可能引发房地产腐败、地方非法圈地等诸多问题。一些业内人士认为，未来房产税可能会替代“土地财政”。

◎  国家统计局10日发布的“2013年1~11月份全国房地产开发和销售情况”显示，在各地楼市调控日益加码的背景下，全国商品住宅的销售增速持续回落。而年末土地市场却在龙头开发商的引领下，迎来交易高峰。

【点评】土地供应大幅增加和房企资金的充足，将使年末土地市场持续火热。与此同时，随着开发商将拿到的土地投入建设，住房供给也会大大增加，长远来看，将有利于稳定房价上涨预期。

◎  12月3日，中央政治局会议对房地产市场表述从“促进房地产市场平稳健康发展”改为“做好住房保障和房地产市场调控工作”，两者语句上区别表明目前的房地产市场发展，离市场化尚有差距，仍需要行政手段调控干预。

【点评】政策将会继续，但会进行完善，行政性的调控手段短期不会退出。

◎  作为全国住房和城乡建设的主管部门，住建部已经开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。在对小产权房保持“严打”态度的基础上，相关部委已经基本达成一致，对于占用耕地建设的小产权房，原则上将一律拆除。

【点评】三中全会前后，由于社会对未来城乡土地政策有一定的误读，造成小产权房建设、销售势头的强烈反弹，这就是为什么要强调对在建在售项目清查的原因。

◎  财政部、国家税务总局13日对外发布棚户区改造有关税收政策，其中包括对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，以及个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税。

◎  统计数据显示，全国300个城市今年前11个月土地出让金收入超过2.7万亿元，较去年同期上涨了62.65%。今年前11个月，全国主要的40个城市土地成交额高达14019亿元，相比去年同期的8369亿元上涨68%。据统计，全国45个重点城市出现了67个总价及单价地王。

【点评】今年全国各地政府的土地出让金收入可能创下历史最高纪录。未来应加大土地供应量，增加土地供应透明度。

◎  中央城镇化工作会议12日至13日在北京举行。会议明确了各类城市的城镇化路径，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。分析指出，这意味着中小城市户籍有望很快放开，而北上广深等一线城市的落户政策可能将进一步收紧。

【点评】农业转移人口市民化问题肯定要解决，但要有进度、有顺序，不可能一蹴而就，也不能搞“一刀切”。

◎  11月以来，华东房贷市场上“停贷潮”蔓延态势越趋明显，停贷的城市逐渐由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。截至目前，华东已有无锡、温州、上海、杭州、苏州、宁波、南京等城市相续出现暂停房贷现象。

【点评】在房价一路攀升的市场环境下，高昂的总房价增加了购房人的购买成本，只好通过延长还款年限来减轻每月的月供压力。

◎  今年10月底到11月初，北京、上海、深圳等地的各种楼市调控新规相继问世，11月18日，广州市国土房管局也出台相关调控政策，提高二套房首付至七成，至此一线城市纷纷举起调控大旗。继深圳、北京、上海等一线城市出台楼市调控新政后，越来越多二三线城市陆续跟进，“加码”楼市调控。据不完全统计，截至目前，已有近20个城市出台了地方版的楼市调控新政。

【点评】目前地方调控政策收紧态势已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有部分价格上涨较快的城市将跟进。在此之下，年末楼市可能因政策基调从紧而出现降温，全国整体房价涨势将有所放缓。

◎  中国指数研究院9日发布的数据显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降。中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。国土资源部三季度中地指数显示，房地产业投资总额下降31.6%，商品房销售面积下降27.5%。

【点评】这些数据均表明全国主要城市包括一线城市房价出现松动、滞涨甚至有价无市迹象。而这次与以往大为不同。多城市商品房有价无市、出现滞涨迹象几乎完全是由市场内生机制发挥作用的原因。

天元评估地产周刊第288期.doc